Kira Sözleşmesinin Kiracı Tarafından Feshi 2025 – Süreler, Bildirim Şartı ve Yargıtay Uygulaması

Kira sözleşmesinin kiracı tarafından feshi, konut ve çatılı işyeri kiralarında (TBK m. 339–356) kiracının sözleşmeyi yasal ihbar sürelerine uyarak sona erdirmesi anlamına gelir. Uygulamada en çok; belirli süreli sözleşmede 15 gün önce bildirim, belirsiz süreli sözleşmede ise altı aylık dönem sonu için üç ay önce bildirim kuralı karıştırılır. Bildirimin mutlaka yazılı yapılması ve kiraya verene zamanında tebliğ edilmesi esastır. Aşağıda, kaynak metinlerde geçen alt başlıkları birleştirip tekilleştirerek; temel kurallar, Yargıtay’ın hassasiyetleri ve pratikte yapılan hataları netleştiriyoruz.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanımını (veya kullanım ile yararlanmayı) kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın kullanıma elverişli şekilde teslimi kiracı aleyhine daraltılamaz. Sözleşme belirli süreli ya da belirsiz süreli yapılabilir; bu ayrım fesih rejimini belirler.

Kira Fesih Bildirim Süresi

Belirli süreli konut/çatılı işyeri sözleşmesinde kiracı, sürenin bittiği tarih için en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparsa sözleşme dönem sonunda biter; bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar. Belirsiz süreli sözleşmede kiracı, altı aylık kira dönemlerinin sonu için 3 ay önce yazılı ihbarla feshedebilir. Gönderme tarihi değil, bildirimin kiraya verene ulaşma (tebliğ) tarihi esas alınır.

Kiracının Fesih Bildirimi

Bildirimin yazılı olması şarttır. Noterden göndermek zorunlu değildir; ancak noter ihtarı veya taahhütlü/iadeli taahhütlü posta ispat kolaylığı sağlar. Metinde; kiracının kimliği, kiralananın adresi, sözleşmenin başlangıcı (varsa bitişi), feshedilmek istenen tarih ve anahtar teslim usulü açıkça belirtilmelidir.

Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Feshedilir?

Kiracı yönünden olağan fesih, yukarıdaki ihbar sürelerine uyularak yapılır. Bunun yanında; sözleşmenin sürdürülmesini çekilmez kılan önemli sebep (TBK m. 331) varsa, kiracı yasal ihbar süresine uyarak olağanüstü fesih yapabilir. Hakim, bu fesih nedeniyle doğabilecek parasal sonuçları (zararın paylaşımı, tazminat) somut olaya göre dengeler. Kiralananın ayıplı olması giderilmezse kiracı bedel indirimi/onarım yerine fesih yolunu seçebilir.

İşyeri Kira Sözleşmesi Feshi Nasıl Yapılır?

Çatılı işyeri kiralarında da konutlarda olduğu gibi kiracının feshi yazılı bildirimle yapılır. Belirli sürede 15 gün kuralı, belirsizde 6 ay + 3 ay ihbar kuralı geçerlidir. Çatısı olmayan alanlar (açık otopark vb.) ise genel hükümlere tabidir; bu ayrım Yargıtay uygulamasında kritik önemdedir.

Kiralananın Tahliye Edildiğinin İspatı

Fesih tek başına yetmez; fiili tahliye ve anahtar teslimi mutlaka belgelendirilmelidir. En güvenli yol, taraflarca imzalı tahliye tutanağı ve anahtar teslim yazısıdır. Aksi halde kira ilişkisi sürdüğü kabul edilip kira alacağı/tazminat doğabilir. Uyuşmazlıkta ispat yükü çoğu zaman kiracıdadır.

Kira Sözleşmesinde Ayıptan Sorumluluk

Kiralanandaki ayıp (kullanıma elverişsiz hâl) kiraya vereni sorumlu kılar. Kiracı, ayıbı öğrendikten sonra makul sürede yazılı bildirim yapmalı; onarım veya bedel indirimi talep etmeli, giderilmemesi hâlinde feshe gidebilir. Bu süreç, ilerideki tazminat tartışmalarında kiracının iyi niyetini ve haklılığını güçlendirir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir?

Bir yıllık belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bittiği tarihe göre en az 15 gün önce kiraya verene yazılı ihbar gönderir. Süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar. Kiraya veren, 10 uzama yılından önce sebep göstermeksizin feshedemez; bu koruma, kiracının barınma ve faaliyetin sürekliliği hakkını güvence altına alır.

Kiracı Sözleşmeyi Erken Feshedebilir mi?

Erken çıkış mümkündür; ancak ihbar süreleri gözetilmez ya da dönem ortasında tahliye edilirse, kiracının makul süre kirası ve doğan zararlar bakımından sorumluluğu gündeme gelebilir. Kiraya verenin de zararı artırmama ve yeniden kiralama için makul çaba gösterme yükümlülüğü vardır; hâkim bu dengeyi gözetir.

Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkarsa Ne Olur?

İhbar süresi kaçırılmışsa veya dönem ortasında çıkılmışsa, kiracı; kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira/tazminat riski taşır. Bu risk, anahtarın teslimi, tahliye tutanağı ve kiraya verenin makul çabasıyla sınırlanır. Erken çıkış planlanıyorsa, yazılı mutabakat ve varsa yeni kiracı önerisi pratik çözümdür.

Kiracının Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarname Örneği

İhtar; başlık, taraf bilgileri, sözleşme tarihi, kiralanan adres, feshedilmek istenen tarih, anahtar teslim usulü ve depozito iadesi talebini içermelidir. Noterden göndermek ispat kolaylığı sağlar. Kısa ve teknik ifadeler tercih edilmelidir; “fesih” ile “tahliye”nin aynı gün planlandığı açıkça yazılmalıdır.

Pratik Uyarılar

• Bildirimi son güne bırakmayın: Tebliğ tarihi esas; posta gecikmesi risktir.
• Anahtar teslimini belgeleyin: Tutanak ve imza, ihtilafın büyük kısmını önler.
• Başlık rejimini karıştırmayın: Konut/çatılı işyeri ile genel hükümler farklıdır.
• Olağanüstü fesihte somut olguyu ve delili dosyalayın; boş “mağdurum” beyanı yetmez.
• Erken çıkışta makul süre ve yeniden kiralama yükümlülüğü dengesi doğru kurulmalıdır.

SSS (Sıkça Sorulan Sorular)

Belirli süreli sözleşmede 15 günü kaçırdım, ne olur?

Sözleşme aynı şartlarla 1 yıl uzar. Bir sonraki bitiş tarihine göre 15 gün kuralını uygulayabilirsiniz.

Belirsiz süreli sözleşmede ne zaman feshedebilirim?

Altı aylık kira dönemi sonu için 3 ay önce yazılı bildirim yapmalısınız. Dönemleri başlangıç tarihinden itibaren altışar ay olarak hesaplayın.

Feshimi e-posta ile yapabilir miyim?

Yazılı şekil zorunlu; ancak ispat açısından noter veya taahhütlü posta tercih edin. E-postanın tebliği ve kimlik doğrulaması ispatta sorun yaratabilir.

Erken çıkarsam tüm kalan ayların kirasını öder miyim?

Hayır. Genel ilke, kiraya verenin makul sürede yeniden kiralama yükümlülüğüdür. Sorumluluk, makul süre ve somut zararla sınırlı değerlendirilir.

Ayıplı kiralanan nedeniyle hemen feshedebilir miyim?

Önce , giderilmezse bedel indirimi/onarım yerine fesih hakkını kullanabilirsiniz. Bildirim ve ispat zincirini tamamlamak önemlidir.

Kira Sözleşmesinin Feshi Yargıtay Kararları

6. Hukuk Dairesi 2014/824 E. , 2014/2430 K.
"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İzmir 9. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 01/10/2013
NUMARASI : 2012/223-2013/310

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde taraflardan gelen olmadı. Dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira parasının istirdadına yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatına ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile itirazın 73.200 TL asıl alacak ve 1.066.66 TL işlemiş faizi olmak üzere toplam 74.386.66 TL üzerinden iptaline, takibin devamına, davalının % 40 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, takdirde de bir isabetsizlik olmamasına göre, davalının kiralananın kötü kullanımından kaynaklanan hor kullanma tazminatı isteminin ayrı bir davanın konusu olabileceğine göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin hüküm altına alınan ve istirdadına karar verilen kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin kiralananda 01.04.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl dokuz ay süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, kiracılık süreci içinde 30.06.2010 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile kiralananı 01.09.2010 tarihinde tahliye edeceğini bildirdiğini, bu tarihte de kiralananın anahtarını teslim ettiğini, ancak 2010 yılı kirasının peşin ödenmesine karşın davalının tahliyeden sonraki döneme ilişkin kira parasını iade etmediğini, oysa sözleşmenin 2.3 maddesine göre kiracının sözleşmenin hitamını beklemeden üç ay öncesinden yazılı bildirimde bulunarak dilediği tarihte hiçbir bedel ödemeden kiralananı tahliye edebileceğini, davalı hakkında peşinen ve fazladan ödenen kira parasının tahsili için yapılan icra takibine davalının haksız ve dayanaksız şekilde itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptalini, takibin devamını ve davalının % 40'dan az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, feshi ihbarın sözleşmeye uygun olmadığını, kiralananın hasar verilerek tahliye edildiğini, bu nedenle de uzun süre kiraya verilmediğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
İcra takibinde ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.04.1999 başlangıç tarihli ve üç yıl dokuz ay süreli kira sözleşmesi konunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 2.3 maddesinde kiracının akdin hitamını beklemeksizin sözleşme süresince üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla kiralananı dilediği tarihte, dilediği zaman bakiye kira bedeli, tazminat gibi her ne nam altında
olursa olsun hiçbir bedel ödemeksizin işbu kira sözleşmesini fesih ile, kiralananı tahliye etme hakkını haiz olduğu düzenlenmiştir. Tarafların serbest iradesi ile konulmuş bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Anılan düzenleme ile davacı kiracıya sözleşme süresi içinde herhangi bir gerekçe göstermeden üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini fesih ve kiralananı tahliye etme hakkı tanınmıştır. Kiracılık süreci içinde, davacı tarafından davalıya 30.06.2010 tarihinde keşide ve 05.07.2010 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kiralananın 01.09.2010 tarihinde tahliye edileceği bildirilmiş, kiralananın anahtarı da 01.09.2010 tarihinde teslim edilmiştir. Peşi sıra davacı tarafından 2010 yılının tamamına ilişkin olarak kira yılının başında peşin olarak ödenmiş olan yıllık kiranın tahliye tarihinden sonraki dönemine isabet eden miktarının iadesi için davalı hakkında İzmir 10. İcra Müdürlüğü’nün 2011 / 41 sayılı dosyası ile icra takibi yapılmıştır. Her ne kadar davacı, kira sözleşmesini akdin 2.3 maddesine göre feshettiğinden herhangi bir bedel ödemeden kiralananı tahliye etme hakkının bulunduğunu iddia etmekte ise de, feshi ihbar ihtarnamesinin 05.07.2010 tarihinde tebliğ edilmesi ve kiralananın 01.09.2010 tarihinde tahliye edilmesi karşısında söz konusu feshi ihbar üç ay öncesini kapsamadığından sözleşmenin özel 2.3 maddesine uygun değildir. Kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davalı kiraya veren bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Aksi halde hakim tarafından tenkise tabi tutulur. Bu durumda davalının zararı tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Sözleşmenin özel 2.3. maddesinde ise taraflar üç aylık feshi ihbar süresi getirerek bu süreyi üç ay olarak kararlaştırmışlardır. Bu itibarla sözleşme, feshi ihbar ihtarnamesinin tebliğinden itibaren iki ay sonrası için sonlandırılmış ise de sözleşme gereği davacının kira parasından sorumluluğu üç ay daha devam edecektir. Bu durumda mahkemece tahliyeden sonraki üç aylık kira parasının istirdadı istemini ret ederek, kalan süre üzerinden itirazın iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda (2) No’lu bentte yazılı nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04.03.2014 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY
Sayın çoğunluk ile aramızdaki uyuşmazlık davacı kiracının gönderdiği feshi ihbarın geçerli olup olmadığı ve davacı kiracının sorumlu olduğu kira dönemine ilişkindir.
Kural olarak kiracı, sözleşmeyi süresinden önce yasal ve haklı bir sebebe dayanmaksızın feshederek, kiralananı süresinden önce kiraya verene iade ederse, kiracının borcu, kiraya verenin kiralananı yeniden kiraya vereceği makul süre kadardır. Ancak, Dairemizin yerleşmiş uygulamasına göre; Taraflar sözleşmede feshi ihbar süresi belirlemiş ise, makul sürenin, belirlenen feshi ihbar süresi olduğu kabul edilmektedir. Yasalarımızda feshi ihbar için bir şekil şartı öngörülmemiştir. Kiracının fesih bildirimini alan kiraya veren, kiralananın tahliye edileceği tarihi öğrenmesiyle birlikte yeni bir kiracı arayışına girebilecek, taşınmaz tahliye edilince kiralananı hemen kiraya verebilecektir.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 2.3.maddesinde, kiracının sözleşme süresince 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi feshedip, kiralananı tahliye edebileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmedeki ifadeleri şekli olarak yorumlayarak yazılı bildirimin, anahtar tesliminden önceki 3 ay öncesinden yapılmış olması şartını aramak gerek kiracı gerekse kiraya veren için mağduriyetlere sebep olabilmektedir. Şöyle ki, kiracı fesih bildirimini sözleşmede belirlenen ve tahliye edeceği tarihten önce göndermesine rağmen, postadaki gecikme nedeniyle bildirim, tahliyeden 3 ay öncesinde tebliğ edilemediğinden geçerli bir feshi ihbar bulunmadığı kabul edilebilmektedir. Diğer taraftan kiracı 3 ay öncesinden fesih bildiriminde bulunmasına rağmen kiralananın anahtarını bildirdiği tarihte teslim etmeyerek tahliyeyi geciktirmesine ve kiralayanın tahliye olmadığı için kiraya verememesine sebep olduğu halde, fesih bildirimi geçerli kabul edilmekte, kiracı sadece anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden sorumlu tutulabilmektedir.
Kanaatimce taraflarca kiracıya süresinden önce sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmış ise yazılı ihbar dışında başkaca şarta bakılmaksızın fesih iradesinin bildirildiği tarihten itibaren, anahtar teslimi bu süre içerisinde yapılmak şartıyla belirlenen fesih ihbar süresi kadar kiracıyı kira bedelinden sorumlu tutmak gerekir. Aksi halde feshi ihbarın gönderilmesi ile gönderilmemesi arasında hiç bir fark gözetilmemiş olacaktır.
Olayımızda ise; kiracı 30/06/2010 keşide ve 05/07/2010 tebliğ tarihli ihtarname ile taşınmazı 01/09/2010 tarihinde tahliye edeceğini bildirmiş ve tahliye etmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmede üç aylık feshi ihbar süresi kabul edildiğinden, kiracının iki ay sonraki bir tarihte tahliye edeceğini bildirmesi sonuca etkili olmamalıdır. Önemli olan fesih bildiriminin kiraya verene ulaşmasıdır. Kiraya veren kendisine ulaşan fesih bildiriminden itibaren, makul süreye karşılık olarak sözleşmeyle belirlenen üç aylık kira bedelini isteyebilecektir. Yeterki kiracı, üç aylık sürenin sonuna kadar kiralananı tahliye etmiş olsun. Bu durumda kiracı davacının sorumluluğu fesih ihtarının tebliğ edildiği 05/07/2010 tarihinden itibaren 3 ay sonrası olan 05/10/2010 tarihine kadardır. Davacı kiracı 01/09/2010 tarihinde anahtar teslimi ile taşınmazı tahliye ettiğinden sorumluluğunun sona erdiği 05/10/2010 tarihinden sonraki döneme ilişkin peşin ödediği kira bedellerini isteyebileceğini düşündüğümden, sayın çoğunluğun feshi ihbarın geçersiz olduğu ve kiracının tahliyeden sonraki 3 aylık kira bedelinden sorumlu olduğuna ilişkin görüşüne katılamıyorum.04/03/2014

, giderilmezse bedel indirimi/onarım yerine fesih hakkını kullanabilirsiniz. Bildirim ve ispat zincirini tamamlamak önemlidir.