2025-11-13 • Av.Batuhan Sancak
Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye davası, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hak ve yükümlülüklerin dikkatle yönetilmesi gereken bir hukuki süreçtir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması ilkesine dayanmakla birlikte, belirli koşulların varlığında kiraya verene de tahliye hakkı tanır. Ancak bu süreçte en sık yapılan hata, fesih ve tahliye sebeplerinin kanunda öngörülen süre ve şekil şartlarına uygun olarak kullanılmamasıdır. Aşağıda, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken temel hukuki esaslar ayrıntılı biçimde ele alınmıştır.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Fesih Bildirimi
Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli sözleşmeler sürenin sonunda kiracı tarafından fesih bildirimi yapılmadıkça kendiliğinden bir yıl uzar. Belirsiz süreli sözleşmeler ise kanunda belirtilen fesih dönemlerine uygun şekilde sonlandırılabilir. Kiracının fesih bildirimi en geç sözleşme bitiminden 15 gün önce yapılmalıdır. Kiraya veren ise süre bitimini gerekçe göstererek fesih hakkına sahip değildir. Ancak 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, kiraya veren 3 ay önceden yazılı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Yargıtay uygulamalarında bildirimin tebliğ tarihi esas alınır; bu sebeple gönderim değil, tebliğ tarihi sürenin hesaplanmasında önemlidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereği, kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu davanın açılabilmesi için ihtiyacın samimi ve zorunlu olması gerekir. Keyfi gerekçeler veya kira artışı amacıyla yapılan tahliye talepleri reddedilmektedir. Mahkeme, kiraya verenin başka taşınmazı olup olmadığını, ihtiyacın gerçekliğini ve süre şartlarına uyulup uyulmadığını inceler. Tahliye sonrası kiralanan taşınmaz üç yıl boyunca başkasına kiralanamaz; aksi halde kiracı, son kira yılı bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir.
Yeniden İnşa, İmar ve Esaslı Onarım Sebebiyle Tahliye
Kiralananın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı onarımının zorunlu olması durumunda kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerin sonunda ve en az 3 ay önceden yazılı bildirim yaparak tahliye davası açabilir. Bu gerekçeyle tahliyede önemli olan nokta, yapılacak işlemin kiralananın kullanımını imkânsız hale getirmesidir. Basit tadilat veya boya gibi işlemler bu kapsama girmez. Tahliye sonrasında kiraya veren, eski kiracısına yeni şartlarla öncelikli kiralama hakkı tanımak zorundadır. Kiraya veren bu hakkı tanımaz veya kiralananı 3 yıl içinde başkasına kiralarsa tazminat yükümlülüğü doğar.
Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı beyanıdır. Ancak geçerli olabilmesi için bazı koşulların sağlanması gerekir: Taahhüt yazılı olmalı, kiracı (ve aile konutuysa eşiyle birlikte) tarafından imzalanmalı ve kira sözleşmesinden sonra verilmelidir. Aynı tarihli veya kira sözleşmesiyle birlikte imzalanan taahhütler geçersiz sayılır. Uygulamada tahliye tarihi boş bırakılmışsa ve sonradan doldurulmuşsa, Yargıtay bunu “kiracının açık feragati” olarak değerlendirebilmektedir. Kiracı, taahhüt tarihinden itibaren evi boşaltmazsa, kiraya veren 1 ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Bu durumda icra müdürlüğü 15 gün içinde tahliye emri düzenler, kiracının itiraz hakkı ise 7 gündür.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye sebeplerinden biridir. Kiraya veren, kira borcu nedeniyle kiracıya aynı kira yılı içinde iki ayrı ve haklı ihtar gönderirse, kira süresinin sonunda 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Her ihtarın farklı aylara ait olması gerekir; tek ihtar içinde iki aya ilişkin ödeme talebi “tek ihtar” sayılır. Kiracının ihtar sonrası borcunu ödemesi, davanın açılmasına engel olmaz. Yargıtay kararlarında en sık karşılaşılan hata, ikinci ihtarın geç veya aynı kira yılı dışında yapılmasıdır. Ayrıca kiracıya yapılan icra takibi de ihtar yerine geçer; bu durumda alacaklı, kira sözleşmesini belgeleyebiliyorsa İcra Mahkemesi’nden itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m.316)
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması hâlinde kiraya veren yazılı bir ihtarname ile en az 30 gün süre tanıyarak aykırılığın giderilmesini ister. Süre sonunda aykırılık devam ediyorsa tahliye davası açılabilir. Ancak kiracının ağır zarar vermesi, taşınmazı çekilmez hale getirmesi gibi durumlarda kiraya veren önceden ihtar çekmeden sözleşmeyi derhal feshedebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve kiralananın bizzat kullanımına ilişkin ihlaller (örneğin yüksek gürültü, uygunsuz kullanım, izinsiz üçüncü kişiye devretme gibi) delillerle ispatlanmalıdır. Yargıtay’a göre kira bedelinin ödenmemesi bu maddeye göre değil, temerrüt hükümlerine göre değerlendirilmelidir.
On Yıllık Kira Süresi ve Bildirimle Fesih
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi on defa uzadıktan sonra kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak bu fesih hakkı, sözleşmenin başlangıç tarihinden değil, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren başlar. Kiraya veren, feshi yazılı olarak ve en az 3 ay önceden kiracıya bildirmelidir. Tebliğ tarihi yine kritik önemdedir; bildirimin geç ulaşması hâlinde sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Kiracı, feshe rağmen taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu tür davalarda Yargıtay, kiracının uzun süredir düzenli kira ödemesi halinde dahi süre ve bildirim şartlarının eksiksiz yerine getirilip getirilmediğini sıkı biçimde denetlemektedir.
Kiracının Yükümlülüklerine Aykırılık Nedeniyle Fesih
Kiracının yükümlülüğü yalnızca kira bedelini ödemek değildir. Kiralananı özenle kullanmak, komşularla uyumlu davranmak, sözleşmede belirtilen şartlara uymak da kiracının sorumluluğundadır. Bu yükümlülüklere aykırılık halinde kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük süre tanıyarak aykırılığın giderilmesini ister. Kiracı bu süre içinde ihlali gidermezse sözleşme feshedilir ve tahliye davası açılır. Ancak kiracının ağır ihlallerinde (örneğin taşınmaza kasten zarar verme, binada yangına neden olma, komşulara saldırı) doğrudan fesih mümkündür. Uygulamada sık yapılan hata, ihtarın içeriğinin belirsiz olması veya aykırılığın açık şekilde ispatlanamamasıdır. Bu nedenle ihtarnamelerin hukuka uygun düzenlenmesi büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira sözleşmesi süresi dolunca kiracı otomatik olarak çıkmak zorunda mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kiracı çıkmak istemezse sözleşme aynı koşullarla uzar.
Ev sahibi kendim oturacağım diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, ancak gerçek ve samimi bir ihtiyacın varlığı ispatlanmalıdır. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açılması gerekir.
Tahliye taahhütnamesi ne zaman geçerli olur?
Kira sözleşmesinden sonra, kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olmalıdır. Aynı gün düzenlenen taahhütname geçersiz sayılır.
Kirasını ödemeyen kiracı ne kadar sürede çıkarılır?
Kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı ihtar çekildikten sonra, 30 günlük süre sonunda ödeme yapılmazsa icra takibiyle tahliye talep edilebilir.
Kiraya veren tahliye sebebini dava sırasında değiştirebilir mi?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi gereği tahliye sebepleri kiracı aleyhine değiştirilemez. Dava hangi sebeple açılmışsa o gerekçeyle sonuçlandırılmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye Davası Yargıtay Kararları
3. Hukuk Dairesi 2022/8256 E. , 2023/37 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/1408 E., 2016/260 K.
HÜKÜM : Davanın Reddi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalı derneğin, 06.01.2011 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile Hazine adına kayıtlı taşınmazın 51,80 m2’lik kısmını sportif amaçlı kullanmak üzere kiraladığını, davalı derneğin kira borcunu düzenli ve zamanında ödememesi üzerine, 18.03.2013 tarihinden itibaren sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettiğini, kira sözleşmesinin 14. maddesinde; sözleşmenin sona ermesi veya feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmezse, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin %1 oranında ceza ödeneceğinin kararlaştırıldığını, buna göre taşınmazın idareye teslim edilmesi gereken 17/04/2013 tarihi ile taşınmazın teslim tarihi olan 18.08.2014 tarihi arasında geçen 489 gün için cezai şart alacağının oluştuğunu ileri sürerek; 17.609,48 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı dernek, davaya cevap vermemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi bir yer olduğu, sözleşme süresinin henüz dolmadığı, temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece sözleşmenin sona erdiğinden söz edilemeyeceği, bu itibarla feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart, ek teminat ve tazminat istenemeyeceği gerekçesiyle, sübut bulmayan davanın reddine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili dilekçesinde; dava konusu taşınmazın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'na göre kiraya verildiğini, bu Kanun hükümleri gözetilmeden verilen kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, sözleşmenin feshedilmesine rağmen kiralayanın tahliye edilmemesi nedeniyle cezai şart istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun (2886 sayılı Kanun) 1. maddesi; “Genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütülür.”
2. Aynı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75. maddesinin ilgili bölümü şöyledir; “Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülkiye amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.”
3. Kira sözleşmesinin sona erme sebeplerinden biri de kiracının temerrüdü olup kira parasının ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda sözleşmenin feshinin biçim ve koşulları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun'un 315. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Kiracının cezai şarttan sorumlu tutulabilmesi için akdin idarece feshedilmiş olması tek şart olmayıp, haklı bir feshin de varlığı şarttır. Akdin feshi için tek başına bu koşulların bulunması yetmez. Ayrıca, bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanması gerekir. Temerrüt nedeniyle tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez.
3. Değerlendirme
1. Davada dayanılan ve hükme esas alınan 06.01.2011 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin 2886 sayılı Kanunda belirlenen usulde yapılmış olduğu ve sözleşmenin 06.01.2014 tarihine kadar olan süreyi kapsadığı anlaşılmaktadır. Davacı idare, kira borcunun düzenli ve zamanında ödenmediğini ileri sürerek 18.03.2013 tarihinden itibaren sözleşmenin feshine karar vermiştir. Süreli bir kira sözleşmesi ile kiralanan yerin kira süresi dolmadan davacı idare tarafından 2886 sayılı Kanun hükümlerine dayanılarak tahliyesinin istenmesi mümkün değildir. 6098 sayılı Kanunda fesih ve tahliye sebepleri sınırlı şekilde gösterilmiş olup, kiraya verenin bu sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır. Yukarıda bahsedilen sözleşmenin feshi için gösterilen neden, sözleşme ve şartname şartlarına aykırı davranılmasıdır. Bu durum, kanunda düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde, ancak akde aykırılık nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davası açılmasını gerektirir. Gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi nedeniyle 2886 sayılı Kanun'un 75. maddesi gereğince kiralananın tahliyesinin istenemeyecek olması, gerek 6098 sayılı Kanun'a göre davalı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle sözleşme süresinin sonuna kadar davalının taşınmazdaki kiracılığı devam etmektedir. Bu nedenle feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart ve tazminat istenemeyeceğinden davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Diğer taraftan 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi ile tahliye konusunda davacı İdareye bir ayrıcalık tanınmıştır. Buna göre kira sözleşmesinin bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına alındığından, 2886 sayılı Kanun'un 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
3. Kira sözleşmesinin 14. maddesinde kira süresinin sona ermesi veya sözleşmenin feshi halinde taşınmaz idareye teslim edilmez ise, geçen her gün için cari yıl kira bedelinin yüzde biri oranında cezanın itirazsız olarak ödeneceği kararlaştırılmış olup, bu hüküm cezai şart niteliğindedir.
4. Somut olayda; kira sözleşmesi 06.01.2014 tarihinde süresi sona erdiği halde davalı kiracının taşınmazı tahliye etmediği hususu ihtilafsızdır. Bu durumda Mahkemece; davacı idarenin, davalıdan sözleşme süresinin sona ermesine bağlı olarak cezai şart talep edebileceği gözetilerek, kira sözleşmesi ve eki niteliğindeki şartnamedeki hüküm uyarınca sözleşmenin sona erdiği tarihten tahliye tarihine kadar cezai şart alacağının hesaplanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile cezai şart istemi yönünden davanın tümden reddine karar verilmiş olması, doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının davacı yararına BOZULMASINA,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
17.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Bizi Arayın
Whatsapp
