2025-11-13 • Av.Fatih Tahancı
Alım satım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 207 ve devamı maddelerinde düzenlenen, taraflara karşılıklı borç yükleyen temel sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme; bir tarafın (satıcı) bir malın mülkiyetini devretme, diğer tarafın (alıcı) ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği hukuki işlemdir. Hem taşınır hem taşınmaz mallar için geçerli olan bu sözleşme, özellikle şekil şartı, ifa zamanı ve ispat yükü bakımından dikkatle hazırlanmalıdır. Aşağıda, hem TBK hükümleri hem de Yargıtay uygulamaları çerçevesinde alım satım sözleşmesinin temel unsurları açıklanmıştır.
Alım Satım Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Alım satım sözleşmesi, karşılıklı borç yükleyen (synallagmatic) bir sözleşmedir. TBK m.207’ye göre, satıcı, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretmeyi; alıcı ise bedeli ödemeyi taahhüt eder. Eğer taraflar farklı bir süre veya usul belirlememişse, borçların aynı anda ifa edilmesi esastır. Bu kural, “ödemezlik defi” hakkını doğurur; yani taraflardan biri, diğeri edimini yerine getirmeden kendi borcunu ifadan kaçınabilir. Ayrıca, malların teslim edilmesiyle bedelin de peşin ödendiği yönünde kanuni bir karine doğar.
Uygulamada, taraflar sözleşmede açıkça vade veya “müsaade süresi” belirlemişse, satış artık peşin değil vadeli sayılır. Bu durumda, karine uygulanmaz ve ödeme zamanı ayrıca ispatlanmalıdır. Yargıtay kararlarına göre, satışın türünü belirlerken yalnızca metne değil, tarafların fiili davranışlarına da bakılır. Peşin satışlarda ödeme anında yapılır; ancak veresiye satışlarda alıcının sonradan ödeme yükümlülüğü doğar. Dolayısıyla, sözleşmede açık ve net ifadeler kullanmak büyük önem taşır.
İfa, Karine ve İspat Yükü
Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesi gereğince, bir hakkını ileri süren taraf, dayandığı olguları ispatla yükümlüdür. Alım satım sözleşmelerinde bu ilke, özellikle ödeme ve ifa iddialarında belirleyicidir. Borcun ifası, borçluyu borcundan kurtaran bir olgu olduğundan, ödeme yaptığını ispat etmek borçluya aittir. Ancak TBK 207/2’de yer alan karine gereği, malın teslimiyle birlikte bedelin de ödendiği varsayılır. Bu karine, peşin satışlarda uygulanır; fakat sözleşmede vadeye veya ileri tarihe ilişkin hüküm varsa, artık geçerli değildir.
Yargıtay’ın 2021 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararı da bu konuda yol göstericidir. Kararda, protokolde “beş ay müsaade” ibaresi yer aldığından, sözleşmenin vadeli satış niteliği taşıdığı ve bu nedenle karinenin uygulanamayacağı belirtilmiştir. Bu durumda, bedelin ödendiğini iddia eden tarafın, ödeme yaptığını banka dekontu, senet veya yazılı belge gibi kesin delillerle ispatlaması gerekir. Aksi halde, salt beyan veya tanık anlatımı yeterli görülmemektedir. Bu nedenle satış bedelinin nasıl, ne zaman ve hangi araçla ödendiği mutlaka belgelendirilmelidir.
Resmi Şekle Tabi Satışlarda Geçerlilik ve Zamanaşımı
Taşınmaz satışlarında geçerlilik, şekil şartına bağlıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca, tapulu taşınmazların satış sözleşmesi, tapu memuru huzurunda yapılmadıkça geçerli olmaz. Noterde veya taraflar arasında düzenlenen adi yazılı sözleşmeler, “harici satış” niteliğinde olup, mülkiyet devri sağlamaz. Aynı şekilde, tescilli araçların satışı da noterlikte yapılmalıdır. Aksi halde, sözleşme geçersiz olur ve taraflara yalnızca verdiklerini geri isteme hakkı tanır.
Yargıtay kararlarına göre, geçersiz sözleşmeden doğan bedel iadesi talepleri “haksız iktisap” hükümlerine dayanır ve bu talepler 10 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.146). Bu sürenin başlangıcı, alıcının satışın gerçekleşmeyeceğini anladığı veya tapuda ferağın imkânsız hale geldiği tarihtir. Ayrıca, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için özel bir süre öngörülmemiştir; bu nedenle yine 10 yıllık genel zamanaşımı uygulanır. Ancak taşınmaz fiilen teslim edilmişse ve alıcı uzun süre zarfında sözleşmeye dayanarak tasarrufta bulunmuşsa, dürüstlük kuralı gereği zamanaşımı savunması reddedilebilir.
Alım Satım Sözleşmesinin İçeriği ve Dikkat Edilmesi Gereken Unsurlar
Bir alım satım sözleşmesinin geçerliliği kadar içeriği de önemlidir. Sözleşmede mutlaka tarafların kimlik bilgileri, satılan malın tanımı, satış bedeli, ödeme koşulları, teslim tarihi, cezaî şartlar ve yetkili mahkeme yer almalıdır. Gayrimenkul satışlarında ayrıca taşınmazın ada, parsel, pafta bilgileri, imar durumu, varsa ipotek ve şerhler belirtilmelidir. Tapu kayıtlarının kontrol edilmemesi, ileride mülkiyet hakkı kaybına yol açabilir.
Satış bedelinin peşin veya taksitli olup olmadığı, kaparo tutarı ve ödeme planı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Tapu harcı, damga vergisi, döner sermaye ücreti gibi masrafların kim tarafından ödeneceği net olarak belirlenmelidir. Yargıtay uygulamasında, eksik veya çelişkili hükümler ihtilaf doğurduğunda sözleşme aleyhine yorum yapılabileceği kabul edilmiştir. Bu nedenle, tarafların iradesini tam yansıtacak net bir dil kullanılmalı ve mümkünse noter onayı alınmalıdır.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar ve Yargıtay’ın Dikkat Ettiği Noktalar
Alım satım sözleşmelerinde en sık karşılaşılan hatalar; resmi şekle uyulmaması, tapu kayıtlarının kontrol edilmemesi, kaparo ödemelerinin belgelendirilmemesi ve tarafların yükümlülüklerini açıkça düzenlememeleridir. Özellikle “harici satış” yoluyla mülkiyet devri yapılmaya çalışılması, Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir. Ayrıca taraflar arasında dostane ilişkilere güvenilerek yazılı belge alınmaması, ödeme ispatında ciddi sorunlara yol açmaktadır.
Yargıtay uygulamalarında, dava aşamasında şu noktalar incelenir: (i) sözleşmenin resmi geçerlilik şartına uygun yapılıp yapılmadığı, (ii) satışın peşin mi vadeli mi olduğu, (iii) TBK 207/2 karinesinin uygulanabilirliği, (iv) ispat yükünün doğru tarafa yüklenip yüklenmediği, (v) zamanaşımı süresinin dürüstlük kuralına uygun biçimde kullanılıp kullanılmadığı. Ayrıca usul hataları —örneğin arabuluculuk şartının atlanması, yetkisiz mahkemede dava açılması veya zamanaşımı süresinin geçirilmesi— maddi haklılık olsa bile davanın reddine neden olabilir. Bu sebeple, satış sözleşmesi sürecinde profesyonel hukuki destek almak önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Alım satım sözleşmesi nasıl geçerli olur?
Taşınmazlarda geçerlilik için tapu memuru huzurunda resmi şekilde yapılması gerekir. Taşınır mallarda ise yazılı şekil aranmaz; tarafların irade beyanı yeterlidir.
Harici satış sözleşmesi geçerli midir?
Hayır. Tapulu taşınmazlarda veya noter zorunluluğu olan araç satışlarında harici (resmi olmayan) sözleşmeler geçersizdir. Bu durumda yalnızca ödenen bedel haksız iktisap yoluyla geri istenebilir.
Satış bedeli ödendiğini kim ispatlar?
Kural olarak, ödeme yaptığını iddia eden taraf bunu ispatlamakla yükümlüdür. Peşin satış karinesi yalnızca vadeye ilişkin hüküm yoksa uygulanabilir.
Geçersiz satışta ödenen para ne kadar sürede geri istenebilir?
Haksız iktisap hükümlerine göre, bedel iadesi talebi 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Süre, satışın gerçekleşmeyeceğinin anlaşıldığı tarihten itibaren başlar.
Alım satım sözleşmesi iptal edilebilir mi?
Evet, ancak iptal belirli şartlara bağlıdır. Taraflardan biri yükümlülüklerini yerine getirmezse veya sahte belge, ayıplı mal gibi hukuka aykırılıklar varsa sözleşme feshedilebilir.
Alım Satım (Satış) Sözleşmesi Yargıtay Kararları
19. Hukuk Dairesi 2016/12279 E. , 2017/7053 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili, müvekkilinin davalı ile yaptığı adi yazılı taşınmaz alım satım sözleşmesi uyarınca taşınmaz satımından bakiye kalan alacağın tahsili için başlattıkları takibe davalının itiraz ettiğini belirterek, itirazın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, müvekkilinin davacıya borcunun bulunmadığını, taşınmaz alım satım sözleşmesinin resmi şekle bağlı olmasına rağmen adi yazılı şekilde yapılması sebebiyle geçerli olmadığını ve bu yüzden müvekkilinden herhangi bir hak talep edilmeyeceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, yapılan yargılama uyarınca, davalının alım satım sözleşmesi uyarınca bakiye kalan 5.000 TL'yi ödediğini ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Davacı ile davalı arasında düzenlenen 18.11.2013 tarihli alım satım sözleşmesi, gayrimenkullerin satışı resmi şekle tabi olduğundan geçerli değildir. Ayrıca 17.12.2013 tarihli resmi akit tablosunda davacı satıcı "satış bedelinin nakden ve tamamen aldığını" beyan etmiş olup bu durum satış bedelinin tamamının ödendiğini gösterir. Hal böyle olunca davanın reddi gerekirken tanık beyanlarına dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 18/10/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Bizi Arayın
Whatsapp
