5+5 Yıllık Kira Sözleşmesi Ne Demek? (2025 Güncel Hukuki Açıklama)

5+5 yıllık kira sözleşmesi, özellikle konut ve işyeri kiralarında sıkça duyulan bir kavramdır. Ancak uygulamada bu ifade, kira süresinin iki ayrı dönem halinde uzamasını değil, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri uyarınca kira sözleşmesinin belirli koşullar altında otomatik şekilde yenilenmesini anlatır. Kanun koyucu, kiracıyı koruma amacıyla belirli süreli kira sözleşmelerinin bitiminde kiraya verene değil, kiracıya fesih hakkı tanımıştır. Dolayısıyla “5 yıl doldu, kiracı çıkar” gibi bir kural hukuken geçerli değildir. Bu makalede 5+5 sisteminin ne anlama geldiğini, TBK’nın hangi hükümlerine dayandığını ve uygulamada dikkat edilmesi gereken kritik noktaları inceleyeceğiz.

Kira Sözleşmesinde Sürenin Uzaması Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, kiracı belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi yapmazsa sözleşme, kendiliğinden bir yıl daha aynı koşullarla uzamış sayılır. Bu düzenleme, kiracı lehine bir koruma mekanizması oluşturur. Kiraya veren ise bu süre sonunda tek taraflı olarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yani kira süresinin dolması otomatik tahliye hakkı vermez. Kira ilişkisi, kiracının iradesiyle veya kanunda öngörülen özel nedenlerle sona erdirilebilir.

“5+5” Kavramının Hukuki Anlamı

Uygulamada “5+5 yıllık kira sözleşmesi” ifadesi, genellikle ilk 5 yıllık kira döneminin ardından tarafların kira bedelini yeniden belirleme veya sözleşmeyi aynı koşullarla 5 yıl daha sürdürme anlayışını ifade eder. Ancak hukuken bu ifade TBK’da yer almaz. Kanuna göre sözleşme 5 yıl dolduğunda kendiliğinden sona ermez; aksine aynı şartlarla birer yıl uzamaya devam eder. Kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshetme hakkı, ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda doğar. Bu durumda dahi, en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılması zorunludur.

Beş Yıl Sonunda Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK’nın 344. maddesi, beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesine olanak tanır. Bu süre dolduğunda taraflardan biri, mevcut piyasa rayicine göre kira tespit davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kiraları ve ekonomik koşulları dikkate alarak hakkaniyete uygun bir yeni kira bedeli belirler. Sözleşmede artış oranı belirtilmiş olsa dahi bu oran mahkemeyi bağlamaz; hâkim rayiç değerleri esas alır. Bu nedenle 5 yıllık süre, sadece kira tespitinin yapılabileceği noktayı ifade eder, tahliye hakkı doğurmaz.

Yeni Sözleşme Yapılması ve 10 Yıllık Uzama Süresi

Taraflar 5 yılın sonunda yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, on yıllık uzama süresi bu yeni sözleşme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Yani her yeni sözleşme, kiracılık ilişkisini sıfırlar ve uzama süresini yeniden başlatır. Bu husus Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017 tarihli kararında da açıkça belirtilmiştir. Yeni sözleşme yapılmaması halinde ise mevcut sözleşme, aynı şartlarla her yıl otomatik olarak uzar. Bu dönemde kiraya verenin fesih hakkı sınırlıdır; yalnızca ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya temerrüt gibi özel nedenlerle tahliye talep edebilir.

Kiralananın El Değiştirmesi Durumunda Ne Olur?

TBK’nın 310. maddesine göre kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani kiracının hakları devam eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 2013 tarihli kararında, yeni malikin önceki kira sözleşmesine dayanarak dava açabileceğini, ancak kiracının haklarının aynen korunacağını belirtmiştir. Bu durum özellikle yatırım amaçlı taşınmaz alımlarında, kiracıların korunması açısından önemlidir.

Konut ve Çatılı İşyeri Dışındaki Kiralarda Farklılık

Arsa, tarla, depo gibi konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmayan kiralamalarda TBK’nın 328 ve devamı maddeleri uygulanır. Bu sözleşmelerde, sürenin bitiminde kiraya verenin gerekçe göstermeksizin tahliye isteme hakkı vardır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması veya icra takibi başlatılması gerekir. Aksi takdirde sözleşme belirsiz süreli hale gelir ve tahliye için altı aylık fesih dönemleri dikkate alınır. Bu durum, konut kiralarına göre çok daha farklı bir hukuki çerçeveye sahiptir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

• Beş yıl dolduğunda kiracının otomatik olarak çıkarılabileceği düşüncesi, TBK sistemine aykırıdır.
• Fesih ihbar süresinin (en az 15 gün) atlanması, sözleşmenin istem dışı uzamasına neden olur.
• “5+5” ibaresini tahliye garantisi sanmak, tarafları uzun süren uyuşmazlıklara sürükler.
• Kira tespit davasını beş yıl dolmadan açmak, davanın reddine yol açar.
• Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyede 1 aylık ihtar ve 6 aylık dava süresini kaçırması, hakkın kaybına neden olur.

Sonuç

5+5 yıllık kira sözleşmesi ifadesi, hukuken iki ayrı beş yıllık dönemden değil, TBK m.347’deki yıllık otomatik uzama sisteminden kaynaklanır. Bu nedenle beş yıl dolması kiraya verene tahliye hakkı kazandırmaz. Ancak kira bedelinin rayiç üzerinden tespiti için bir dönüm noktasıdır. Kiracı ve kiraya verenin hem sürelere hem de fesih şartlarına dikkat etmesi, hak kayıplarının önüne geçmek açısından büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• 5 yıl dolunca ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
  Hayır. Kiracı tahliye edilmez, sözleşme birer yıl uzamaya devam eder. Kiraya verenin gerekçesiz fesih hakkı 10 yılın sonunda doğar.
• 5 yıl dolunca kira artışı nasıl belirlenir?
  Taraflar anlaşamazsa, mahkeme rayiç bedellere göre hakkaniyetli bir artış oranı belirler.
• Yeni sözleşme yapılırsa 10 yıl yeniden mi başlar?
  Evet, yeni sözleşme imzalandığında uzama süresi sıfırlanır ve 10 yıllık süre yeniden işlemeye başlar.
• Kiralanan ev satılırsa sözleşme geçerli olur mu?
  Evet. Yeni malik, önceki sözleşmeye taraf olur ve kiracının hakları aynen devam eder.
• “5+5” ibaresi tahliye garantisi midir?
  Hayır. Bu ifade genellikle kira bedeli güncellenmesini anlatır, tahliye hakkı vermez.

5+5 Yıllık Kira Sözleşmesi Yargıtay Kararları

3. HUKUK DAİRESİ E. 2017/8186K.
2019/5879 T. 27.6.2019

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )

* EMSAL KİRA SÖZLEŞMELERİNİN CELBİ ( Kira Bedelinin Tespiti - “Hak ve Nesafet” İlkesi Uyarınca Kira Parasının Tespit Edilmesi İçin Öncelikle Tarafların Tüm Delilleri Varsa Emsal Kira Sözleşmeleri Aslı veya Onaylı Örnekleri Dosyaya Alınması Bilirkişi Marifetiyle Kiralanan Taşınmaz ve Taraf Emsallerinin Tek Tek Görülüp İncelenmesi Böylece Elde Edilen Veriler Somutlaştırılarak Dava Konusu Yer İle Ayrı Ayrı Kira Parasına Etki Eden Tüm Niteliklerin Karşılaştırılması Dava Konusu Taşınmazın Tespiti İstenen Kira Dönemi İtibariyle Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Boş Olarak Getirebileceği Kira Parasının Belirlenmesi Suretiyle Hak ve Nesafete Uygun Makul Bir Kira Parasına Hükmedileceği )

* HAK VE NESAFET İLKESİ ( Kira Bedelinin Tespiti - Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )

6098/m.344

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Somut olayda; Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı,01.04.2014 tarihinde açtığı davada , davalı ile aralarında 10.03.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini ,bu sözleşme ile davalının ... No:14/A adresinde yer alan işyerinde kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte kira bedelinin 9.000 TL olarak belirlendiğini, 3 yıl 9.000 TL olarak kalması daha sonraki yıllarda enflasyon oranında artış yapılmasını kararlaştırdıklarını, mevcut kira bedelinin 11.680 TL olduğunu ancak bu bedelin bölgede uygulanan emsal kira bedelleri karşısında oldukça düşük kaldığını belirterek aylık kira dava tarihi itibari ile 20.000 TL olarak tespitine ve arada oluşacak farkın tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 10.03.2014-26.11.2014 tarihleri arasında aylık kira bedelinin dosya kapsamında aldırılan ve enflasyon oranına göre belirlendiği anlaşılan stopaj dahil 12.449,43 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin tatbik olacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

Ayrıca,18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesiyle 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine '' Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanunun 344 . maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.''hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 Sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK'nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.